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【J−REIT特集】改めてミドルリスクの原点に=NBF‐M 西山晃一?

 J?REIT(日本版不動産投資信託)が東京証券取引所に上場されてから10年目を迎えた。2001年9月当初は上場2銘柄、時価総額は約2600億円でスタートしたが、2010年10月現在で上場銘柄数は36銘柄、時価総額は約3兆円に拡大した。J?REIT運用の第一線で活躍する運用会社のトップに、J?REITの意義と今後の課題について聞いた。日本ビルファンドマネジメント社長の西山晃一氏は、最初に上場した日本ビルファンド投資法人の運用会社トップとして、上場当初から現在に至るまで陣頭指揮をとってきている。J?REIT上場以前に遡って、評価を聞いた。

――J?REIT誕生の背景は?

 J?REITは、もともと1990年代の経済の落ち込みから、日本経済の活性化を図ろうという危機感から生まれた。当時は、特に不動産の評価が下落し、不動産が流通しないことによって、一段と不動産評価額が下がり、結果として金融機関の抱える不良債権が増えていくという悪循環が続いていた。97年?98年の金融危機も踏まえて、負の連鎖を断ち切るために、まずは、不動産の取引を活性化しなければならなかった。アメリカやオーストラリアでREITという仕組みがあり、不動産市況に好循環をもたらしているということが分かっている中で、日本にもREITを作ろうという動きが出てきた。そこで、当時の大蔵省、建設省と、不動産業界、証券、金融業界が問題意識をもって検討を始めた。

 REITの特徴は、市場に上場して誰でも売買できること。不動産を原資産としたひとつの金融商品であり、特に個人の方々が買える。個人のお金が商業用不動産の取引に入ってくることによって、不動産マーケットを活性化することに役立つ。そこから始まった。

 当初は、2社が上場して、J?REITの知名度もなく市場が低迷したが、徐々に上場銘柄数も増えて、不動産取引の活性化にもつながった。J?REITの誕生と前後して不動産の証券化という動きが活発になり、SPC(特別目的会社)などの手法を開発、整理され、私募ファンド等の取引も増えてきた。2003年頃から、目的に沿ったような動きになってきたと感じた。

――J?REITの10年目の意義は?

 不動産市場と金融のマーケットの大きさを比較すると、金融のマーケットは圧倒的に大きい。金融に翻弄されるような動きが、2007年頃にあった。J?REITの価格が高騰し、不動産価格も一時的に加熱状態になった。バブルとまではいかないが、本来の価値以上に、高くなり過ぎた価格になった。

 そもそも不動産価格は、2000年に入った頃から、グローバルにだいたい同じような動きをするようになってきていた。金融市場に連動するような、サイクルができていた。当時は、金融と不動産の融合と言っていたのだけれど、融合してみると、金融マーケットの力が圧倒的に大きい。世界中の金融の動きに、J?REITの価格、または、不動産全体の市況が影響を強く受けるようになった。

 J?REITの価格は、2007年にピークをつけて大きく下がった。それは、不動産、オフィスビルなどの動きにも連動した。大きく持ち上げられたものが、ガクンと下がるという状況だった。本来のJ?REITは、ミドルリスク?ミドルリターンと言っていて、安定した分配金を出して価格変動は大きくないと言っているのだが、実際には当時の価格は想定を超えて大きく動いた。

 価格のボラティリティ(変動率)が高まったことで、いろんなマーケットの参加者がJ?REITの売買に参加するようになり、当初の目論見とは違った動きになってしまった。マーケットの動向を人為的にどうこうすることはできないが、結果的に、大きく価格が動いたということ自体によって、J?REITに対して不安を持った人がいることは事実だろう。その傷は、未だに完全には癒えていないと感じている。

 ただ、不動産取引が活性化されたことは良いこと。J?REITの新規上場や、PO(公募?売出)が活発に行われ、日本の不動産投資に資金が回るようになったこと自体は良いことだ。加熱したことが問題なのだが、そこは人為的に制御できるものではなかったと思っている。実際に、運用会社は、当時のような状況にあっても、運用方針や運用態度を変えてはいなかった。しかし、金融マーケットの中のこととはいえ、結果的に個人の投資家に対して不信感を与えてしまったことが、残念なことだったと思っている。

――J?REITへの提言は?

 個人投資家に参加を促すために、いろんな活動をしているが、なかなか難しい。不動産証券化協会や証券会社が催す、個人投資家のための説明会には積極的に参加し、公募の際には、個人への割り当てを手厚くするようなこともやっている。

 やはり、われわれにできることは、オフィスビルの地道な運用に戻ってくる。分配金だけで評価されるわけではないが、きちんとした運用を行い、安定した分配実績を出していく。特効薬があるわけではないが、ミドルリスク?ミドルリターンという本来の商品性格を実現するためにできることを地道にやっていくしかない。

 また、制度の問題としては、分配金を安定させるためには、売却にかかわる利益や損失を一期に計上しなくてはならないため、分配金の変動が大きくなってしまう手だてが現状ではない。不動産の売買収益は、期を分けて分配金の原資にあてる部分があっても良いのではないか。国交省や金融庁にたいして業界要望としてあげている「REITに内部留保を認めてほしい」というのは、そういう発想からだ。内部留保をして、運用会社が自由に資金を使うというのではなく、あくまで分配金の水準を安定させるために内部留保を認めてほしいとお願いしている。(聞き手:メディア事業部?徳永浩、編集担当:風間浩)

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引用元:くろネコ RMT

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コメント

さみしいとき
あるよね
http://i621j4h.t.monju.me/i621j4h/
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